Consulta: Foram apresentados ao RTDPJ os seguintes documentos: edital; ata de instalação de condomínio; instrumento particular de instituição de condomínio; ata de consolidação da assembleia; lista de presença acompanhada de anexo de anuências e termos de anuência individual; documentos pessoais; e procurações. Contudo, não foi apresentada a Convenção de Condomínio. Após a análise da documentação, verificou-se que, para a instalação formal de um condomínio com plenos efeitos jurídicos, faz-se necessária à sua prévia constituição mediante o registro da instituição e da convenção perante o Registro de Imóveis competente.

Ciente da Nota Devolutiva, o interessado solicitou o registro das atas na modalidade de Guarda e Conservação, ou seja, sem geração de publicidade ou eficácia perante terceiros, uma vez que informou aos funcionários que pretendia realizar o registro com a finalidade de possibilitar a abertura de contas bancárias. Todavia, em nova Nota Devolutiva, foi esclarecido que compete ao RTD apenas a competência residual para registros não expressamente atribuídos a outro serviço registral, sendo que, no presente caso, a atribuição para o registro é do Registro de Imóveis competente (com base nos documentos apresentados seria do RTD no Livro B, caso estivesse tudo correto no Registro de Imóveis com a convenção devidamente registrada). O RTDPJ de Garanhuns funciona, no mesmo prédio, do RI de Garanhuns. Na ocasião, foi esclarecido ao RTD que o cliente tentou realizar o registro da instituição perante o Registro de Imóveis, na qualidade de loteamento, contudo tal procedimento não foi possível, pois não tem a natureza jurídica de condomínio.

O usuário insiste no registro no RTD mesmo que para guarda e conservação com esse ideal de abrir as contas em Banco e até mesmo CNPJ. Dito isso, podemos registrar dessa forma com todos os selos fazendo as menções do que se trata e carimbos em cada uma das folhas? A nossa insegurança é quanto aos desdobramentos que o registro dessas atas pode gerar.

_________________________________________________________________________________

Quanto à consulta encaminhada, esclarecemos que como corretamente mencionado na consulta, compete ao Registro de Imóveis (RI) o registro das Convenções de Condomínio, nos termos do art. 167, inciso I, item 17 da Lei de Registros Públicos (LRP). Somente o registro em RI vai garantir a publicidade e a validade legal da Convenção. Ressalta-se que é vedado ao Registro de Títulos e Documentos (RTD) a realização de registro atribuído expressamente à outra especialidade (art. 127, parágrafo único, da LRP).

A conduta descrita na consulta tem sido buscada de forma reiterada pelos usuários, que se aproveitam do desconhecimento das entidades bancárias sobre a organização dos registros públicos e a diferença entre os tipos de registro e seus efeitos. Tal prática deve ser combatida pelos registradores, negando a prática do registro, resguardando a legalidade e a segurança jurídica, e recomendando o procedimento registral correto.

Finalizando, a Consultoria do IRTDPJBrasil recomenda que sempre sejam consultadas as normas de serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, resguardando-se de que não exista entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, é indicado que sejam obedecidas as referidas normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Elaboração e seleção: Ana Clara Herval
Revisão: Marco Antônio Domingues
Em: 16/07/2026